조기 대선 앞둔 주택 시장 "차기 정책 향방에 관심"

[프라임경제] 부동산 가격 변화는 정책‧금리‧금융 규제 등 다양한 요인이 변수로 작용하며 시장에 영향을 미치는 만큼 차기 정부 향방성에 귀추가 주목되고 있다. 

부동산R114가 오는 6월 새로운 정부 출범을 앞두고, 주택시장 20년간 정책과 가격 변화를 살펴봤다. 

부동산R114가 시세 조사를 시작한 2000년부터 전국 아파트매매가격변동률을 분석한 결과, 연간 기준 전국 아파트 매매가격이 가장 크게 뛰었던 시기는 2006년(전국 26.76%)으로 나타났다. 이와 달리 하락폭이 컸던 시기는 2022년(전국 -4.77%)이다. 

사실 IMF 외환위기 이후 경기 활성화를 위해 추진한 부동산 규제 완화 정책은 경제 회복세와 맞물리며 2000년대 초 집값이 큰 폭으로 상승했다. 

노무현 정부는 집값 안정 차원에서 △분양권 전매 제한 △투기과열지구 확대 등 대책을 발표했지만, 오히려 이런 규제가 시장 불안 심리를 자극해 가격 상승 도화선이 됐다는 평가다. 특히 2006년에는 △강남 재건축 기대감 △수요 급증 △공급 지연 등으로 인해 수도권 아파트 가격이 전년대비 33.17% 상승하기도 했다. 

한편 2008년 리먼브라더스 사태로 촉발된 글로벌 금융위기로 국내 부동산 시장도 직‧간접적 타격을 피하지 못했다. 

당시 이명박 정부는 경기 부양을 위해 세금 감면 및 정비사업 활성화 등 규제 완화책을 시행했지만, 경기 불황과 얽히면서 시장은 관망세를 이어갔다. 다만 이전 정부가 추진한 지방 개발사업들이 본격화되면서 일부 지역에서는 국지적 강세가 나타났다. 

박근혜 정부도 전 정권 기조를 이어 경기회복을 위한 부동산 활성화 정책을 펼쳤다. 특히 기준 금리를 1.25%까지 인하하고, 대출‧세금 규제 완화정책을 시행했다. 이런 정책 탓인지 거래가 점차 회복됐으며, 주택 가격도 서서히 반등세에 들어섰다. 

다만 박근혜 대통령 탄핵 이후 정권 교체 기대감을 비롯해 △공급에 대한 불확실성 △초저금리 환경 등이 복합적으로 작용하면서 매수 심리가 강화됐다. 때문에 아파트 매매가격이 큰 폭으로 상승하면서 문재인 정부는 임기 5년간 고강도 규제 대책을 연이어 발표했지만, 집값 상승세는 진정되지 않았다.

나아가 이후 코로나19 확산과 미국 금리 인상 등 외부 변수까지 겹치면서 시장 분위기는 급변했다. 

이런 배경 속에서 출범한 윤석열 정부는 시장 정상화를 위해 규제 완화에 나섰다. 다만 탄핵 정국으로 정치‧경제 불확실성이 확대되면서 서울‧수도권 중심 '양극화 현상'이 계속되고 있어 지방까지 온기가 퍼지기는 어려워 보인다. 

상반기부동산 시장은 대통령 탄핵 여파로 신중한 흐름이 계속되는 상황이다. 뿐만 아니라 그동안 윤석열 정부가 추진한 △주택 공급 대책 △재건축 특례법 △임대차2법 개정 △재건축 초과이익환수제 폐지 등의 경우 수정될 가능성이 커졌다. 

부동산R114 관계자는 "조기 대선 후 차기 정부 부동산 정책이 구체화되기 전까진 시장 참여자 관망세를 이어질 것"이라고 설명했다. 

그는 이어 "더욱이 공급 부족 우려와 스트레스 DSR 3단계와 같은 대출 규제 등이 맞물려 시장 불안감은 높아질 수 있다"라며 "단기적으로 시장 분위기가 급변하기 어려운 상황에서 서울을 비롯한 수도권 주택 공급이 부족한 만큼, 당분간 '똘똘한 한 채 선호 현상'은 지속될 전망"이라고 첨언했다.