HDC현산 "용산정비창, 용산역과 직접 연락" 미래가치 극대화

[프라임경제] HDC현대산업개발(294870)이 서울 용산정비창 전면1구역 지하 공간을 용산역(1호선‧경의중앙선‧KTX)과 직접 연결해 '교통의 허브를 품은 단지로 만들겠다'는 포부를 드러냈다. 용산역 일대 주요 개발사업 '시행자' 지위‧권한을 활용해 용산역 연결 가능한 '유일한 시공사'라는 점을 강조한 전략이다.

실제 HDC현대산업개발(이하 HDC현산)은 입찰제안서에 용산역과 연결되는 지하통로‧상업공간을 설계해 약 1만9300㎡ 상당 면적을 추가 확보하는 방안을 제시했다. 해당 지하공간은 용적률에 포함되지 않아 상가 분양수입 증대와 조합원 분담금 감소로 이어진다.

현재 용산정비창 전면1구역은 도보 15분 거리에 지하철 용산역·신용산역을 위치하고 있다. 물론 단지와의 직접 연결은 되지 않은 상태다. 

사실 단지와 지하철역간 '직접적 연결'은 조합원 주거‧자산가치 향상에 적지 않은 영향을 미친다. 

이를 반영하듯 재건축 예정 단지인 압구정3구역 역시 압구정역 1번 출입구 이설 및 지하철 연결통로 구축을 위한 물밑작업이 진행되고 있다. 지하철역을 연결해 준공 후 아파트 미래가치를 극대화하겠다는 셈법이 담겨진 셈. 

HDC현산은 '연결'이라는 개발 컨셉 아래 용산정비창 전면1구역 입찰을 준비하고 있다. 서울시도 용산역 광장을 비롯한 주변과의 연계성 확보를 지침사항으로 권장하고 있다. 

이런 측면에서 HDC현산 본사가 위치한 용산아이파크몰 외에도 용산역 전면 공원 지하공간개발 및 철도병원부지개발 사업을 시행하고 있다는 건 매우 큰 강점으로 꼽힌다. 반면 '경쟁사' 포스코이앤씨의 경우 용산역 일대 개발권 또는 관련 인프라가 없어 지하철과 연결된 통합상권을 만드는 데는 한계가 있다. 

HDC현산 관계자는 "단지가 용산역과 바로 연결되면 주거가치 상승뿐만 아니라 비주거시설의 성공적 분양에도 긍정적 영향을 준다"라며 "상권은 오프라인 유동인구를 통해 형성되며 다양한 소비층이 확보되려면 교통수단과의 연결은 필수적"이라고 강조했다. 

싱제 부동산 R114 자료에 따르면, 서울 명동 눈스퀘어(을지로입구역 직결)는 전용 3.3㎡당 임대료가 약 35만원이다. 비연결건물인 인근 A상업시설(28만원)보다 25% 높은 금액이다. 신림역과 연결된 '경방타임스트림'임대료 역시 인근 B상업시설보다 17.6% 가량 비싸다. 

오피스빌딩도 마찬가지다. 역삼역과 연결된 강남 파이낸스센터는 인근 D업무시설과 비교해 임대료가 7% 높은 편이다. 여의도 Two IFC(여의도역)도 인근 E업무시설보다 약 9% 높은 것으로 조사됐다.

업계 전문가들은 "지하철과 직접 연결된 건물은 유동인구를 그대로 흡수하는 구조"라며 "상권경쟁력 지표인 임대 수익률과 공실률 등에서도 명확한 차이점이 생긴다"라고 설명했다. 

그는 이어 "도시 연결성과 상권 통합 역량이 중요한 사업장인 만큼 실질적으로 이를 구현할 수 있는 경쟁력 있는 시공사가 필요하다"고 덧붙였다.