미분양 쌓여도 '해수동' 문턱은 높다…부산 실수요자 '내 집 마련' 셈법

[프라임경제] 부산에 미분양 아파트가 쌓여도 실수요자가 원하는 집의 문턱까지 낮아진 것은 아니다. 해운대·수영·동래 등 이른바 '해수동'의 신규 분양가격은 지역별 차이 속에서도 높은 수준을 형성하고, 전셋값 상승은 무주택자의 기다림에 비용을 더하고 있다.

팔리지 않은 집이 많다는 시장 진단과 살고 싶은 집은 여전히 비싸다는 체감 사이에 간극이 벌어진다. 부산 전체의 침체 여부를 넘어 생활권별 가격과 공급 여건을 살피고, 자신의 자금 여력에 맞춰 내 집 마련 전략을 세워야 하는 시점이다.

◆수영 3605만원·해운대 2950만원…같은 '해수동'도 다른 문턱

청약홈 입주자모집공고를 바탕으로 한 집계 자료에 따르면 최근 2년간 부산 전용면적 60~85㎡ 아파트의 3.3㎡당 최고 분양가격 중앙값은 수영구 3605만원, 해운대구 2950만원, 동래구 2387만원으로 나타났다.

수영구와 해운대구를 중심으로 높은 신규 공급가격이 형성된 가운데, 같은 지역 내에서도 가격 차이가 뚜렷했다. 부산 전체 신규 분양가격 지표도 3년 전보다 높아졌다. 

전용 60~85㎡ 아파트의 3.3㎡당 최고 분양가격 중앙값은 2023년 1806만원에서 2024년 2261만원, 2025년 2387만원으로 상승했다. 올해는 11월3일 공고까지 기준으로 2332만원을 기록했다.

올해 지표는 지난해보다 2.3% 낮지만 2023년보다는 526만원, 29.1% 높다. 미분양 부담이 이어지는 상황에서도 신규 공급가격의 수준은 과거로 돌아가지 않은 것이다.

분양업계 관계자는 "실수요자 입장에서 부산 전체 분양 지표가 소폭 낮아졌다는 사실보다 자신이 원하는 지역과 단지의 실제 공급가격이 중요하다"며 "평균의 조정이 곧 선호 주거지역의 진입 문턱 하락을 뜻하지는 않는다"고 말했다. 

◆미분양 숫자보다 생활권에 주목…새집 가격 떠받치는 공급비용

미분양이 많으면 분양가도 내려갈 것이란 기대감은 어쩌면 자연스러운 현상이다. 그러나 이미 공급된 미분양 주택과 앞으로 분양할 새 아파트는 입지와 상품, 공급 시점이 다르다. 생활권 편의성에 따라 분양가는 제각각이다. 

주변 기존 아파트와의 가격 차이, 교통·교육·생활 여건, 입주 시점의 경쟁 물량 등이 함께 작용한다. 선호 입지라도 주변 시세와 구매력을 크게 벗어난 가격은 수요자의 선택을 받기 어렵다.

공급비용 부담도 새 아파트 가격을 낮추기 어렵게 하는 요인이다. 부산 남구 대연 디아이엘 시공사는 최근 조합에 1839억원의 추가 공사비를 요구했다. 조합원 1755명으로 단순 환산하면 1인당 약 1억원에 해당한다. 다만 시공사의 요구 단계로, 조합원별 최종 추가분담금이 확정된 것은 아니다.

공사비 증액 갈등은 신규 주택 공급 현장의 비용 부담을 보여준다. 다만 상승분을 분양가에 반영할 수 있는 범위는 지역 수요와 구매력에 따라 달라진다. 공급비용과 수요자가 감당할 가격의 간극이 커지면 사업 지연이나 미분양 부담으로 이어질 수 있다.

실수요자는 부산 전체 미분양 숫자보다 살고 싶은 동네의 매물을 살펴야 한다. 새 아파트 분양가와 주변 기존 아파트의 실거래가를 비교하는 것이 출발점이다.

◆전셋값에 기다림도 부담…센텀2·북항 등 미래 주거가치 따져야

현재의 선호도와 시세뿐 아니라 앞으로 달라질 주거 여건도 살펴야 한다. 매수를 미루는 무주택 실수요자에게는 전셋값도 변수다. 매매가격이 약세를 보여도 전세보증금이 오르면 계약 갱신과 이사에 필요한 자금은 늘어난다.

한국부동산원의 2026년 9월 첫째 주 조사에서 부산 아파트 매매가격은 전주보다 0.02% 하락한 반면 전세가격은 0.05% 상승했다. 당시 연초 대비 누적 변동률도 매매는 0.17%, 전세는 2.93%로 차이를 보였다. 해운대구와 강서구 전세가는 각각 한 주 동안 0.16%, 0.12% 올랐다.

마린·센텀시티가 자리한 해운대처럼 선호 주거지역의 전셋값까지 오르면 해당 생활권에 머물려는 무주택자의 부담은 더 커질 수 있다. 증액 보증금을 대출로 충당하면 이자가 늘고, 보유 현금을 투입하면 주택 구입에 쓸 자금이 줄어든다.

그렇다고 전셋값 상승만으로 매수를 서두를 일은 아니다. 전세 유지에 필요한 추가 보증금과 이자, 주택구입에 드는 취득세·대출이자·유지비를 같은 거주 기간에 놓고 비교해야 한다. 구입 이후 가격 변동을 견디며 거주할 수 있는지도 판단 기준이다.

선택의 범위를 이미 선호도가 높은 지역에만 한정할 필요도 없다. 동아대학교 부동산대학원 강정규 원장 연구팀은 설명자료에서 현재의 주변 시세뿐 아니라 향후 도시 발전 방향과 주거환경 변화까지 종합적으로 판단할 필요가 있다는 견해를 제시했다.

센텀2지구 주변, 북항 일대, 에코델타시티 등 산업·업무·주거 기능의 변화가 추진되는 지역은 중장기적으로 살펴볼 대상이다. 기업 유치와 일자리 증가, 교통망 확충이 실제로 진행되면 배후 주거 수요와 생활 여건에도 영향을 줄 수 있다.

다만 개발사업이 어디까지 진행됐고 사업비는 확보됐는지, 언제 완공되는지 살펴야 한다. 주변에 입주할 아파트 물량과 개발 기대만으로 가격이 미리 오른 것은 아닌지도 확인해야 한다. 

부동산 업계 한 전문가는 "미분양이 많다고 원하는 동네의 집값까지 내려가는 것은 아니다"며 "출퇴근과 교육 여건을 살피고, 신규 분양가와 기존 아파트 실거래가를 비교해야 한다"고 말했다.

이어 "현재의 지역 선호도나 막연한 개발 기대보다 생활 편의와 사업 실현 가능성을 따져야 한다"며 "대출은 소득과 지출을 고려해 꾸준히 갚을 수 있는 수준으로 정해야 한다"고 조언했다.