광주 아파트값 5주 하락…시장 안에서 엇갈린 신호

[프라임경제] 광주광역시 주택가격이 뚜렷한 '이중 구조'를 드러냈다. 

개별주택은 상승했지만 공동주택은 하락하며 시장의 온도차가 확연하다. 국토교통부와 한국부동산원 검증 결과, 개별주택은 1.60% 상승했지만 공동주택은 1.27% 하락했다. 전국 평균 상승률(2.37%)에도 못 미치는 수치다.

전국 시장은 완만한 상승 흐름을 유지하고 있다. 실제로 최근 조사에서 전국 아파트 가격은 주간 기준 0.04% 상승하며 수도권이 상승세를 견인하고 있다. 그러나 광주는 같은 기간 하락세가 지속되며 정반대 흐름을 보인다.

특히 눈에 띄는 것은 '구축 아파트'의 약세다. 최근 자료에 따르면 광주 아파트 가격은 5주 연속 하락했고, 4월에는 -0.07%까지 낙폭이 확대됐다. 연식별로 보면 10~15년 된 아파트의 하락폭이 가장 컸고, 20년 이상 노후 단지도 동반 하락했다. 

이는 공급 증가와 거래 위축, 대출 규제가 맞물리며 '기존 주택'부터 가격 조정이 진행되고 있음을 의미한다. 실제 거래량도 급감해 매매·전월세 모두 큰 폭으로 줄었고, 기존 주택 처분 지연이 시장 전반의 가격 하락 압력을 키우고 있다.

반면 일부 지역에서는 극단적인 양극화도 나타난다. 남구 봉선동 사례처럼 구축 중심 시장에서도 일부 단지는 반등하는 반면, 다른 단지는 급락하는 등 '선별적 상승'이 진행되고 있다. 결국 입지·학군·리모델링 여부에 따라 구축 아파트의 운명이 갈리는 구조다.

이 같은 하락 흐름 속에서도 시장의 기대를 끌어올리는 변수는 '첨단3지구'다. 광주 북구와 광산구, 전남 장성군 일대에 조성되는 이 지역은 AI 산업 중심지로 급부상 중이다. 

광주과학기술원 AI 인재 양성, 데이터센터 구축, 국립심뇌혈관센터 조성 등이 맞물리며 대규모 일자리 창출이 예상된다. 여기에 삼성전자, SK그룹, OpenAI 등 기업 연계 가능성까지 거론되며 미래가치가 빠르게 반영되는 분위기다.

주택시장 역시 이에 반응하고 있다. 약 7700명 규모의 신규 고용 유발과 3900가구 입주가 예정되면서 신축 중심의 수요는 더욱 집중될 전망이다. 특히 분양가상한제가 적용된 신규 단지는 구축 대비 가격 경쟁력을 확보하며 '대체재'가 아닌 '주도재'로 자리 잡고 있다.

광주 부동산 시장은 지금, 명확한 방향성을 드러낸다. 구축 아파트는 공급 부담과 거래 절벽 속에 가격 조정을 겪고, 신축과 개발 축, 특히 첨단3지구는 미래 기대를 선반영하며 버티는 구조다. 단기적으로는 하락과 정체가 공존하지만, 중장기적으로는 산업과 인구가 이동하는 곳으로 가격도 이동하고 있다.

지역 부동산 전문가들은 현재 광주 시장을 '구조적 전환기'로 진단한다. 한 시장 전문가는 "최근 하락세는 단순한 경기 요인이라기보다 공급 증가와 거래 위축, 그리고 노후 주택 선호도 하락이 복합적으로 작용한 결과"라며 "특히 구축 아파트는 가격 방어력이 약해 조정이 불가피한 국면"이라고 분석했다.

이어 "반면 첨단3지구처럼 산업 기반이 결합된 개발지는 장기적으로 인구 유입과 소득 증가를 동반하기 때문에 주택 수요가 꾸준히 뒷받침될 가능성이 높다"며 "향후 광주 부동산 시장은 '입지·신축·산업 연계성'에 따라 가치가 재편되는 흐름이 더욱 뚜렷해질 것"이라고 전망했다.