거래허가 전면 확대 '2개월 후' 건수는 늘었지만, 실거래는 감소

[프라임경제] 서울시가 토지거래허가구역을 전면 확대 시행한 이후 허가 건수는 지정 직후보다 증가했지만, 실제 주택 거래량은 오히려 소폭 감소한 것으로 나타났다. 이로 인해 규제 시행 이후 '시장이 점진적으로 제도에 적응하고 있다'라는 해석과 더불어 '허가 지표와 실거래 지표 간 괴리가 뚜렷해지고 있다'라는 분석이 나오고 있다. 

직방이 서울시 토지거래허가 내역을 분석한 결과, 2025년 10월20일부터 11월28일까지 40일간 거래허가 건수는 5252건이다. 이후 다음 40일(11월29일~2026년 1월7일) 동안 허가 건수는 5937건으로 늘어나며 약 13% 증가했다.

토지거래허가구역 내 거래는 사전 허가를 거친 뒤 계약 체결과 실거래 신고까지 일정한 시차가 발생하는 구조다. 즉 이번 분석은 실거래량 대신 허가 건수 기준으로 시장 흐름을 살펴본 것이다. 특히 기존 강남·서초·송파·용산 등 일부 지역과 정비사업지에 국한된 거래허가구역을 서울 전역 아파트로 확대 적용한 첫 사례라는 점에서 의미가 있다.

물론 허가 건수 증가가 '실제 거래 회복으로 이어졌다'라고 판단하기 쉽지 않다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 같은 기간 아파트 매매 거래량(3984건→3862건)은 약 3% 감소했다. 허가 건수는 늘었지만, 실제 계약과 거래 신고로 이어진 사례는 줄어든 셈.

이런 흐름은 토지거래허가제 구조적 특성과 최근 강화된 규제 환경이 복합 작용한 결과로 풀이된다. 허가구역에서는 일정 면적 이상 토지를 취득할 경우 관할 지자체 사전 허가를 받아야 하며, 실거주 의무와 이용계획서 제출 등 요건을 충족해야 한다. 

여기에 지난해 10월15일 이후 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 △주택담보대출비율(이하 LTV) 제한 △자금조달계획서 제출 의무 △실거주 요건 등이 동시에 적용되고 있다. 이 때문에 거래 진입 장벽이 높아지면서 허가를 신청했다가 계약을 철회하거나, 허가 이후 실제 거래까지 이어지지 않는 사례도 일정 부분 발생하는 것으로 보인다. 허가 건수는 제도 적응 과정에서 늘었지만, 실질적 매수 결단까지 이어지기에는 여전히 부담 요인이 적지 않다는 평가다.

다만 허가 건수 증가 자체는 규제 시행 직후 극심한 관망 국면에서 시장이 점차 벗어나고 있다는 신호로 해석될 여지도 있다. 특히 거래허가제 특성상 단기 시세차익을 노린 투자 수요는 구조적으로 차단되는 만큼 허가 신청 상당 부분은 실거주 전제 수요로 추정된다. 거래량이 크게 늘지 않더라도 '실수요 기반 제한적 거래 흐름이 유지되고 있다'는 점에서 급격한 위축 국면은 다소 완화됐다는 평가도 거론되고 있다. 

실제 구별 허가 건수를 살펴보면 기존 거래허가구역과 신규 지정 지역 간 흐름이 엇갈린다. 

강남·서초·송파·용산 등 기존 규제 지역에서는 허가 건수가 감소했지만, 노원·영등포·구로·은평 등 새로운 규제 대상 지역에서는 허가 신청이 늘었다. 가격 부담이 상대적으로 낮고, 실거주 수요 비중이 높은 지역을 중심으로 거래 움직임이 이어지고 있는 것이다. 

전문가들은 향후 허가 건수 증가분이 실제 거래 통계에 얼마나 반영될지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 입장이다. 허가 이후 계약 체결까지의 시차, 계약 취소 가능성, 추가 규제 여부 등에 따라 실거래로 이어지는 비율은 달라질 수 있기 때문이다.

현재 시장은 금리 수준과 대출 규제, 추가 부동산 대책 가능성 등 불확실성이 여전히 큰 상황이다. 허가 건수 증가는 제도 적응 결과일 수도 있지만, 시장 반등 신호로 해석하기에는 거래량과 가격 지표 모두 뚜렷한 회복세를 보이고 않는 만큼 신중한 접근이 필요하다는 지적이다. 

업계 관계자는 "당분간 서울 시장은 허가 건수와 실거래량 간 괴리가 이어지는 가운데, 실거주 요건을 충족할 수 있는 수요 중심으로 선별적 거래 흐름이 지속될 가능성이 크다"라고 설명했다. 

그는 이어 "규제 환경 변화 여부에 따라 시장 방향성 역시 달라질 수 있어 단기 지표 변화보단 거래 구조 변화를 살펴볼 필요가 있다"라고 덧붙였다.