[칼럼] 근저당 보다 우선하여 변제받을 수 있는 보증금은?

▲김치련 변호사

임차인의 입장에서는 계약 전 해당 주택의 가액과 임대인의 재력을 조사하여 향후 보증금을 반환받기 충분한지 조사해 보겠지만, 주택의 가액이나 임대인의 재력은 정확히 파악하기도 어렵고 또 계약 후 변동이 되는 경우가 많아 예상이 그대로 유지되지 않는 경우도 있습니다.

임대로 살고 있던 주택이 경매로 처분되는 경우 담보물권이라 부르는 '저당권, 전세권' 등은 그 등기된 순서에 따라 전액을 변제받을 수 있어, 담보물권을 제외한 임대보증금등 일반 채권자들에게 변제할 돈이 남아 있지 않은 경우가 대부분입니다.

주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인의 보증금 보장을 위해 여러 조항을 두고 있는데, 그중 '최우선변제권'은 비교적 소액의 보증금을 가진 임차인을 보호하는 매우 강력한 규정입니다.

최우선변제권은 해당 주택이 경매등으로 처분되더라도 위에서 말한 것처럼 법이 우선권을 보장하는 담보물권자 보다도 먼저 임차인의 보증금 중 일정한 금액을 변제해 주도록 하고 있습니다.

각 지역마다 최우선변제권이 적용되는 임대차의 범위가 다른 바, 서울의 경우 1억 6500만 원 이하의 보증금으로 임대차 계약을 체결한 임차인은 주택이 경매되더라도 그중 5500만 원을 근저당권자등 담보물권자 보다 먼저 변제받을 수 있습니다. 그 외 과밀억제권역 및 세종, 용인, 화성시는 보증금 1억 4500만 원 이하인 경우 4800만 원을, 기타 광역시, 안산, 김포, 광주, 파주, 이천, 평택의 경우 보증금 8500만 원 이하인 경우 2800만 원을, 그 외 지역은 보증금 7500만 원 이하인 경우 2500만 원을 담보권자 보다 먼저 최우선으로 변제받을 수 있습니다(2025년 기준).

다만, 이러한 최우선변제를 받기 위해 임차인은 해당 주택의 경매개시결정등기가 되기 전에 '입주'를 하고 '주민등록(전입신고)'을 마쳐야 합니다. 이렇게 입주와 전입신고를 하는 것을 '대항력'이라 하는바, 그 외 계약서에 '확정일자'를 받으면 최우선변제권 외 더 많은 보호를 받을 수 있습니다.

임차인이 자신의 권리를 정당하게 보호받기 위해서는 전문가와 상담이나 인터넷 검색등을 통해 임차인의 권리가 무엇인지 스스로 확인하고, 계약 시 가능한 모든 사항을 꼼꼼하게 점검하는 노력이 필요할 것입니다. 나의 재산과 권리를 지키는 것은 무엇보다 스스로의 노력에서 시작한다는 점을 명심해야 할 것입니다.

맘스커리어 / 김치련 변호사 [email protected]